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Dieci cose che i facility manager dovrebbero conoscere a riguardo del BIM

Le competenze del facility manager per progettare il modello informativo

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Kath Fontana FRICS, amministratore delegato di BAM, parla delle motivazioni che dovrebbero portare i  facility manager ad adottare il BIM e spiega cosa dovrebbero fare.

La crescente attenzione del settore pubblico sulla digitalizzazione del processo edile, dovuto al nuovo decreto legislativo n. 50 del 18 aprile 2016 sugli appalti pubblici porterà a dare sempre maggiore attenzione  alle fasi operative di un progetto e ci aspetta che anche i facility manager (FM) siano pronti per queste nuove modalità di lavoro, dal momento che proprio il settore pubblico  trarrà i maggiori vantaggi da una più moderna e soprattutto più economica modalità di gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni patrimoniali.

In questo momento c’è un grande fermento tra i professionisti della progettazione e costruzione degli edifici che cominciano a cimentarsi nella progettazione 3D come necessario strumento per rispondere all’esigenza della digitalizzazione dei processi edili, ma poca attenzione viene volta alla disponibilità, da parte del committente, di un modello BIM che gli permetta, in ogni momento, di poter accedere al modello BIM per gestire la manutenzione degli immobili.

Il governo inglese ha valutato che il semplice cambio di una lampadina all’interno di un edificio storico, comporti una spesa in più, di circa 200 sterline, rispetto alla situazione in cui si dispone di un modello BIM specifico per il facility manager. Questo perché nel caso tradizionale c’è un primo intervento per recuperare la lampadina rotta, cui segue un’indagine per individuare il fornitore, al quale ordinare la nuova lampadina, infine c’è la sostituzione. Nel caso dell’esistenza di un modello BIM, al facility manager basta visualizzare la posizione della lampadina non funzionante, verificare nella libreria BIM associata al modello, quale sia la lampadina e il fornitore e quindi ordinarla. Solo a questo punto sarà chiamato l’operaio per la sostituzione. Negli USA, da una semplice valutazione costi benefici, si è deciso di fare una politica manutentiva ordinaria che prevede di cambiare tutte le lampadine una volta che si avvicina la fine vita della lampadina, poiché costa molto meno cambiarle tutte insieme che una alla volta.

Questo è un esempio banale ma serve per comprendere perché si giudica che un buon modello BIM, a disposizione del facility manager, possa ridurre i costi di manutenzione fino al 70%.

Questo tipo di modello richiede la disponibilità di moltissime informazioni tanto che si parla di ‘Big Data’. Anche se il termine è un po’ abusato bisogna considerare che la gestione delle informazioni di un edificio complesso come può ad esempio essere un ospedale, è veramente molto impegnativo a la gestione di tali informazioni deve essere fatta in modo intelligente e il FM deve essere consapevole di questa nuova metodologia e contribuire alla definizione dei requisiti del committente fin dalla fase di predisposizione del bando di assegnazione della progettazione ed esecuzione dell’opera edile.

La visione futura prevede che questi dati dovranno consentire ai clienti di prendere decisioni strategiche sul proprio patrimonio, in particolare durante la sua gestione.

Gestione dei servizi e livello di maturità BIM

Sulla scala della cosiddetta “maturità BIM” già richiamata in una lezione sul nostro sito www.ibimi.it, il FM è, per la quasi totalità dei casi, ancora al livello iniziale, cioè i dati sono inseriti manualmente, o, talvolta, per via elettronica attraverso fogli di calcolo, ma non rispettano lo standard IFC. In Inghilterra invece, è già richiesto il raggiungimento del livello due entro il 2016.

Per giungere al terzo livello di maturità c’è da inserire tutte le informazioni relative alla gestione operativa degli impianti. Purtroppo, nella situazione attuale, sarà molto difficile raggiungere il livello terzo poiché i fornitori non riescono a vedere il vantaggio commerciale a meno che non sia inserito specificatamente in un contratto . Questo è il maggiore ostacolo per raggiungere il livello 3 nel modello del facility manager. Dal punto di vista tecnico, invece, non c’è alcun ostacolo. Basta che il fornitor si rivolga a uno dei tanti produttori di “BIM library” per far si che tutte le informazioni ora residenti in software proprietari migrino verso l’uso dell’openBIM creando un’interfaccia che permetta l’esportazione dei file in formato IFC.

10 cose che il facility manager dovrebbe conoscere sul BIM

  1. BIM riguarda sia la gestione digitale del facility manager sia la costruzione virtuale.
  2. BIM sta portando la trasparenza dei dati patrimoniali e così è destinato a cambiare il modo in cui il FM è contrattualizzato e gestisce il patrimonio.
  3. Non prevede assolutamente più lavoro, ma solo un modo più intelligente di lavorare.
  4. Si applica a tutti i settori pubblici e privati ​​e a tutti i tipi di proprietà, dalle abitazioni agli ospedali, e sarà incredibilmente utile per tutti gli edifici, non solo quelli di nuova costruzione.
  5. Non ha importanza la dimensione del progetto. Così come gli edifici di ogni dimensione hanno modelli, BIM sarà il modo standard di fare le cose.
  6. Non si tratta di tecnologia, si tratta di processo e di collaborazione. I facility manager non hanno bisogno di essere esperti in tecnologia CAD o modellazione 3D.
  7. I nuovi modelli commerciali stanno arrivando e i FM dovrebbero contribuire a definirne i requisiti.
  8. Un focus sulla valutazione da parte degli “occupanti” significherà che il FM dovrà contribuire alla raccolta, l’interpretazione e all’analisi di questi dati.
  9. I FM hanno bisogno di nuove competenze e capacità per interagire con il BIM, lavorare per la valutazione degli occupanti ed essere coinvolti nel team di progettazione, ecc.
  10. Il genio BIM è uscito dalla lampada – non c’è assolutamente modo di farlo rientrare, non si torna più indietro.

I vantaggi di BIM

Un esempio importante del vantaggio pratico del BIM è stato fornito da BAM che è un gruppo di costruzione europeo di successo che riunisce aziende che operano in cinque mercati con il centro amministrativo nei Paesi Bassi. BAM è attiva nei settori della costruzione, dei servizi meccanici ed elettrici e d’ingegneria civile.

Tempo fa c’è stato un incendio in un edificio di un cliente, causato dal fallimento delle porte tagliafuoco e dal malfunzionamento dei firewall degli impianti installati. È stato subito emesso un messaggio dal sistema di sicurezza per raccogliere ogni informazione riguardante le porte tagliafuoco e i firewall in tutti gli edifici.

Utilizzando il modello informativo BIM, sono stati in grado di generare tutte le informazioni riguardanti l’impianto in circa 15 minuti. Tali informazioni riguardavano il numero delle risorse, le classificazioni, la disposizione, ecc.  Questo ha permesso di risparmiare circa quattro giorni di sforzi e ha avuto un beneficio tangibile e una maggiore fiducia da parte del cliente.

Al contrario, in un altro caso, il BAM ha dovuto quotare un contratto di facility manager per una nuova costruzione. Ha avuto bisogno di quattro settimane per analizzare tutta la documentazione disponibile in circa  150 documenti PDF, cosa abbastanza tipica per l’industria. Quanto sarebbe stato più facile se il cliente avesse avuto un modello BIM?

Sii proattivo

Bisogna comprendere in pieno l’impatto del BIM sul settore della gestione degli edifici. Ogni attività del FM dovrebbe avere una strategia BIM in modo da organizzare il giusto approccio e allocare le risorse adeguate.

BIM è un campo in rapida evoluzione e il FM deve essere coinvolto e influenzare le scelte legate a tutti gli aspetti operativi di un immobile quando sviluppati in un modello digitale. Se questo non è fatto dal facility manager sarà lui stesso a pagarne le conseguenze.

L’orologio BIM sta ticchettando. Siete pronti?